FM(Facility Management)

FM은 조직체가 보유하거나 사용하는 모든 업무용 시설설비를 대상으로그 상태를 최적으로 유지하는 것을 목적으로 종합적, 장기적, 시야로서다면적인 지식.기술을 활용하여 행하는 계획.관리 활동

목적은

조직체가 사용하거나 보유하고 있는 고정자산(토지, 건물, 구축물, 비품등)에 대하여 최적의 상태를 유지할 수 있도록 하는 것. 

기업 전 시설에 최소의 투자, 최소의 운용비로 가장 효율성 있게 기능화하고환경의 변화에 대응함으로써 지속적인 성공을 보장 받을 수 있는 잠재력을 확보

사회적인 시야에서 생각하면, 양호환 사회자본의 축적, 환경 문제에의 시설의 적절한 대응을 실시

경영/빌딩 주인의 입장에서 4가지

Cost minimum(설비투자, 시설 운영비의 최소화)

Effect maximum(효율성의 최대화)

Flexibility(장래의 발전, 변화에 대한 유연성)

사회, 환경 대응

CAFM(Computer Aided Facility Management)이란?

FM업무를 지원하는 애플리케이션 소프트웨어, 그리고 기업의 그 일부(Management 대상)를 데이터베이스로 컴퓨터 화

CAFM 시스템의 기능

1. 건물,건물군, 가구집기,OA기기, 배선,건축설비기기, 등의사물,공간의 규모(

   면적,체적 등),형상,위치,조직체계,업무내용,사람 등 FM관리대상과 이들의

   특성에 관한 통합적인 데이터베이스를 제공한다.

2. 회계,재무 등의 시스템과 연결하여 공간이나 설비,가구등의 시설운영비나 비용

   에 대한 정보를 제공한다.

3. 관련 데이터베이스를 상대로필요한 가공처리를 하는 애플리케이션 소프트웨

   에 의해 FM업무의 필요한 정보를 제공하여 분석평가를 가능하게한다.

CAFM의 역할

1. 지금까지 관리되어지지 않고 산재해 있던 고정자산에 대한 정보에

   일관성과 통합성을 가져다 준다.

2. 단기적으로는 기능적으로 쾌적한 환경을 운용.유지.관리하기위한

   정보를 제공 한다.

3. 중장기적으로는 경영전략을 시설면에서 지원하기 위한 계획,실행,

   관리를 위한 정보를 제공한다.

사무지원

. 가구 및 비품의 지원 및 관리

. 사무공간의 환경 분석 관리

. 부서별 공간의 적정 배치 운영관리

. 부서별 사무실 비용 분석

빌딩관리

. 빌딩 용역업체의 관리

. 빌딩 자산의 노화관리

. 에너지 절감 관리

. 컴프레인 관리

임대. 임차 관리

. LOAN의 상황 및 이자관리

. 임대 수익률관리

. 임차 채권 및 부실 관리

. 임차인 지원 관리

부동산 운영

. 투자 수익률 분석

. 월간 CASH FLOW 관리

. 부동산 개발 투자 운영 관리

FM 사례는 구체적으로 어떤 것 인가?

- FM 데이터베이스 구축에 의한 전략적 Office Cost의 삭감

- Tool화 된 방법을 사용한 FM Master plan의 책정프로세스

- FM부문을 Profit Company화 한 자회사의 활동

- 사용자의 이용.이해를 목적으로 한 오피스계획의 매뉴얼화

- 정보화시대의 Work style의 변혁을 구현화하는 오피스계획

- Noncore Business에있어서 내부부과의 실천내용의 효과

- 건축설계사무소의 오피스통합화 및 스페이스표준화에 의한 프로세스관리

- LCC를 도입한 오피스빌딩 건설

- 효율적인 오피스환경(Layout 변경)의 유지관리시스템

- 본사 오피스의 Downsizing을 목적으로 한 프로젝트

- 새로운 자사빌딩에 의한 에너지절약형 오피스계획

- FMDB(FM데이터베이스)의 구축과 실천

- 계속사용을 조건으로 한 임대빌딩의 Renewal Project의 프로세스

- 기업합병에 의한 기업문화통합의 문제점과 FM관리체제의 역할과 그 방법

- 계획보전을 주목적으로 한 공공건축물의 데이터베이스 구축과 운용

- 자사빌딩사양을 실현한 임대빌딩계획과 이전통합화 프로젝트 추진

- Mobile work을 지원하는 오피스계획(Mobile office)

- 이용자만족도를 목표로 진행한 총무업무의 Paperless 시스템개발

- Group-address office의 개발 프로세스

- FM팀의 OJT연수를 포함한 Layout변경 프로젝트의 계획과 관리

- 전사적인 POE의 실천과 그 관리방법

- 입주후 만족도 조사에 의한 Facility 개수계획의 요구조건 추출

- 사외 컨설턴트에 의한 새로운 본사빌딩 건설 프로젝트의 조직체제정비

- Global FM관리체제와 FM Out-sourcing의 이용

- 자회사의 청소업무 Out-sourcing과 TQC경험의 활용

- Facility의 Long-live화와 계획적 관리방법의 확립

- 이전을 계기로 한 Non-territorial Office의 도입에 의한 조직개혁

   FM 관련약어와 용어 정리?

FM관련 약어

ANSI   American National Standard Institute

ASTM  American Society for Testing and Materials

B/S　Balance Sheet 대차대조표

BEP　Break Even Point 손익분기점

C/F　Cash Flow 캐쉬 플로우

CADD Computer Aided Design and Drawing

CAD Computer　Aided　Design

CAFM Computer Aided Facility Management

Cl　Corporate　Identity

FM＇er Facility　Manager

FMIS　Facility　Management　Information　System

FM　Facility　Management

IE　Industrial　Engineering 산업공학. 경영 공학.

IRR　Internal Rate of Return/Internal Return Ratio(method)

내부 이익율(법) 내부 수익율법이라고도 한다.

ISDN　Integrated　Services　Digital　Network

종합 디지털 서비스망. 각종 통신 서비스를 통합적으로 서비스하는 공중 통신망

ISO　International Organization for Standardization국제 표준화 기구

LAN  Local Area Network

LCC　Life Cycle Cost

NPV　Net　Present　Value(method)

OA　Office　Automation

ORBIT

ORBIT-1(Office Reseach into Building and Information Technology)

ORBIT-2, ORBIT-2. 1(Organizations, Building and Information Technology)

영국, 미국 정보기술의 도입에 의해 조직이 변화하는 상황을 배경으로 실시된

오피스 빌딩을 평가하는 일련의 연구와 개발된 수법

OR　Operations Research

기업경영등의 분야에서, 문제의 모델화, 시뮬레이션등에 의해 최적의 수단을

찾아내는 기술

P/L　Profit and Loss Statement 손익 계산서

PDCA　Plan, Do, Check, Action

TQC 수법의 관리 사이클. FM표준 업무는 PDCA의 생각으로 분석, 전개

Pl　Profitability　Index(method) 수익성 지표(법). 수익성 지수(법)

POEM－O Post Occupancy Evaluation Method－Office

POE Post Occupancy Evaluation 입주 후 평가

POG　Parts, Oil and Grease

점검 계약. 유지 보전에 대해 정기 점검 비용과 소모품은 포함하지만, 교환 부

품과 교제비용은 포함하지 않는 계약 방식. 풀 메인트넌스 계약(보수 계약)에

대한 방식.

QCD　Quality, Cost, Delivery

공장의 목표 관리의 3 요소. 품질, 코스트, 출하

ROI　Return On Investment(method) 투하자본 이익율(법)

RPPM　Real Property Portfolio Management

부동산 포트폴리오 관리. 조직이 보유하는 부동산의 전체를 경영전략에 근거해

관리하는 것. 1980년대 후반에 란코·뼈(당시 MIT 교수) 등이 제창했다

TQC　Total　Quality　Control

총합적 품질관리. 조직 전체로 체계적으로 행해지는 품질관리 활동. 본서에서는

, FM표준 업무를 TQC 수법에 의해 프로세스화하고 있다

VA　Value　Analysis

가치 분석. 제조 공정등을 합리화해 비용을 줄여, 제품의 가치를 높이기 위한

조직적인 분석 수법.

FM관련 용어

에셋 매니지먼트　Asset　Management

부동산을 금융자산의 하나로 간주해, 자사 시설에서도 이익이 나오는 경우는

적극적으로 매매의 대상으로 하는 자산관리 수법

유지 보전

FM표준 업무에 있어서, 중장기 실행 계획을 바탕으로, 시설의 유효한 기능을 지속적으로 유지하기 위해 시설의 운전, 점검, 정비, 에너지 절약, 방재, 청소, 환경위생, 진단, 수선,개수등의 계획과 실시를 관리하는 것.

인텔리전트 빌딩

고도의 정보통신 시스템을 도입해 업무의 효율화를 도모한 빌딩. 스마트 빌딩

인프라스트럭쳐(infrastructure)　

도시의 교통·전력·통신 시설 등, 경제나 산업의 기반을 말함.

FM에서는, 토지, 건물, 설비 등, 간단하게는 변경할 수 없는 기반이 되는 관리 대상을 말한다.

인벤토리　Inventory

대장, 명세 리스트. 집기, 비품을 비롯해 직원, 공간이 이르기까지 , 종별, 사양, 수량, 사용 부문 등이 기록된 목록.

운영 유지

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획을 기초로 유지 보전, 운용 관리, 서비스를 실시하는 프로세스를 「운영 유지」라고 한다.

운용 관리

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획에 근거하여, 시설을 유효하게 이용하기 위한, 시설 운영비 관리, FM관련 자산관리, 스페이스 관리, 시간관리, 안전 관리, 환경 관리계획과 실행에 대한 것.

SD법　Semantic　Differential

의미차이 판별법. 이용자 만족도 조사등으로, 대가 되는 형용사등을 양극으로 하는 평정 척도를 이용한다 앙케이트를 실시해, 결과를 통계적 수법에 의해 평가하는 방법. 의미 미분법 등이라고도 한다

HAVC 스페이스　

실내의 외벽에 따라 배치되는 환기·공기 설비기기가 차지하는 스페이스

FM관리 사이클　

FM업무에 대해, 전략·계획, 프로젝트 관리, 운영 유지, 평가를 실시하는 일련의 프로세스를 말한다. 이 프로세스를 실시하기 위해, 품질 목표, 재무 목표, 공급 목표를 설정한다

FM서비스

조직내의 FM담당 부문에 대해 외부로부터, FM에 관한 컨설턴트, 설계, 제조, 건설, 판매등의 서비스를 제공하는 것

FM써플라이어→　FM서비스 제공자

FM재무 평가법

시설 운영비 평가법, 투자 평가법, 자산평가법 등.

FM진전 단계　

FM의 목표나 업무내용이, 초기적 FM, 부분적 FM, 통괄적 FM, 선진적 FM 등 진전 단계를 말한다.

FM전략

FM표준 업무에 있어, 경영전략을 근거로, FM의 목적, 목표를 설정하여, 그것들을 유효하게 실현하기 위해, 장기적 또한 종합적인 방침,시책을 세우는 것.

FM대상 시설

오피스, 헬스케어 시설, 교육 시설, 점포, 공공 시설등 모든 퍼실리티를 대상으로 한다. FM표준 업무는 오피스를 주된 대상으로 하면서 다른 퍼실리티에의 보편성도 가미한 것으로 하고 있다.

FM데이타베이스

FM업무의 대상을 일원적으로 관리하기 위해 토지, 건물, 스페이스, 가구, 기기, 조직체제, 업무내용등을 대상으로, 각각의 속성 및 상호의 관련성의 데이터를 집계한 것

FM통괄 매니지먼트

FM표준 업무에 대해, 경영이념을 근거하여, FM업무를 실시하기 위한 구조, 장치를 만드는 것.

FM의 목표(효과)　→품질 목표, 재무 목표, 공급 목표

FM를 위한 지식(FM관련 지식)

FM＇er가 직접 종사하는 FM업무에 관련해 필요한 지식. 사회성, 인간성, 기업성, 시설, 정보화, 법규류(법령·지침·자격)에 관한 지식 등.

FM의 목적(목적)

사람과 FM：이용하는 사람이 만족하여 창조력을 발휘할 수 있는 쾌적하고 기능적인 환경을 조성하는 것과 계속적인 서비스를 목적으로 한다.

조직과 FM：경영이념의 구체화 및 경영 목표의 달성을 시설면에서 지원하여, 자산의 유효한 활용을 도모한다.

사회와 FM：지역과 조화를 이루어, 환경보전을 존중하는 건전한 사회 자산의 형성에 공헌한다.

FM표준 업무　→퍼실리티매니지먼트 표준업무

FM부문의 체제·조직 만들기

FM업무에 관한 경영자, 관계 각부 문간의 품의·승인, 권위 위양, 업무 이관에 대해 결정하는 것. 외부의 FM서비스의 제공자에 대한 위탁 방법을 결정하는 것. 또 FM부문의 스탭 구성을 결정 FM교육의 계획을 세우는 것

FM유저　→시설 이용자

FM이념

경영이념을 기초로 설정하는 FM의 목적

FM고유 기술

FM＇er가 직접 종사하는 FM업무에 유효한 관련 기술. 기획 입안 수법, 이용자 만족도 조사법, 시설 규모 분석법, 집무 공간 평가법, 시설 성능 평가법, FM재무 평가법, CAFM, 벤치 마킹 등.

인간공학　Ergonomics

물건이나 환경의 설계를, 인간의 신체적, 정신적 기능을 기초로 해 실시하는 공학

회수기간법　Payback　Period　Method

투자 평가법의 하나. 투자액에 대한 연간 캐쉬 플로우(cash flow)로부터 회수기간을 요구해 기간이 짧은 안을 우선 하는 수법.

가표준

FM도입시등의 아직 표준이 없을 단계에서 FM관리 사이클을 기동하기 위해 퍼실리티의 현상 파악 결과를 기초로 설정하는 표준

환경 요소

물리적인 실내 환경에 있어 이용자의 쾌적성에 영향을 미치는 광,소리, 향기나, 색, 공기, 열등의 요소.

감정가격

부동산의 감정 평가 이론에서는, 거래 사례 비교법에 따르는 비교기준 가격, 원가법에 따르는 적산 가격, 수익환원법에 따르는 수익 가격의 시산 가격을 비교 검토하여 최종의 감정 평가액을 결정.

기획 입안 수법

FM업무의 각 프로세스로, 계획, 조정, 입안, 품의 등에 유효한 발상 방법, 프레젠테이션 수법, 쌍방향의 커뮤니케이션 수법

기준층

중,고층 건축으로 대표적인 평면형을 가지는 층.

기준과 표준

일반적으로 기준이란, 조직이 판단의 근거로서 엄밀하게 지켜야 할 표준을 말한다. 여기에 표준은, 목표를 구체적으로 가리키는 것이지만, 운용해 개별의 사정등이 고려된다. 본서에서는, FM업무로 이용되는 기준, 표준등을 총칭해 표준(Standard)이라고 한다.

기능별 전략

경영전략 가운데, 연구, 개발, 생산, 영업 등, 기업을 지지하는 업무 활동 분야마다의 전략. FM은 이 분야에 포함된다.

기본계획

프로젝트 관리에 대해, FM＇er는 요구 조건에 근거해 여조건을 정리해 FM컨설턴트 또는 설계자에게 나타낸다. 이러한 FM서비스 제공자는, 규모, 코스트, 그레이드, 공정 등, 여조건에 적합하는 안을 기본계획으로서 제안한다.

기본방침

프로젝트 관리, 운영 유지에 대해, 중장기 실행 계획을 기초로, 사업 목적, 입지, 규모, 공정, 예산, 수법, 발주 방법, 전문가의 선정 등, 기본 컨셉을 나타내기 위해서 작성될 방침.

캐쉬 플로우(cash flow)　(C/E) Cash　Flow

투자 평가법에 대해, 투하 자금의 변화의 흐름(일련의 현금 수입, 현금지출)을 말한다.

공급 목표

퍼실리티의 공급 관리를 위해, 수요 대응성, 시설 이용도에 대해 정하는 목표

인접도 분석　Adjacency　Analysis

부문, 직원, 기기등의 배치 계획에 있어, 각 요소의 근접도의 요구를 조사해 분석하는 것.

업무 지원 서비스

시설 이용자의 업무를 지원하는 서비스. 접수,컴플레인 처리, 회의, 메일, 복사, 전화, 방송, 등.

그룹 스테이션　Groupstation

부문이나 부서라고 하는 조직의 단위 혹은 프로젝트 팀을 위한, 동일한 컨셉, 업무 특성 및 레이아웃을 가지는 복수의 워크스테이션등의 설비가 짜여져 합쳐진 단위

경영전략

경영이념에 따라 목표를 설정해, 조직의 보유 자원과 환경요인을 지켜보면서, 지속적 경쟁 우위를 유지, 획득해 나가는 것.

건축 확인 신청

건축물의 계획이 부지, 구조, 설비에 관한 법령의 규정에 적합하는 것에 대하여 , 건축주일의 확인을 얻기 위해, 건축주가 착공전에 실시하는 신청. 일반적으로 건축사가 대행한다.

감가상각

사용 또는 시간의 경과에 의한 자산의 가치의 감소를 추측해, 결산기 마다 일정한 방법에 의해 비용으로 해서 산입하는 것.

현황도

시설 또는 시설 이용의 현황을 나타내는 그림. 시설 완성시의 평면도등을 기초로, 칸막이 벽, 조명·공기조절 기기, 부문·직원, 가구·기기류의 배치 상황을 나타낸다.

현재 가치

장래 시점의 화폐 가치를 할인해, 비교·평가를 실시하는 현재의 시점으로 환산한 가치. 알맹이 현재 가치법(NPV), 내부 이익율(IRR) 등에서는, 캐쉬 플로우(cash flow)의 현재 가치를 이용해 투자 평가를 실시한다.

현상 평가

FM전략에 대해, 기업의 방침에서들 해, 퍼실리티가 가지는 현상의 과제(시설 운영비, 부동산 자산, 이용자 만족도, 시설의 품질·면적등)에 붙어, 현상을 조사해 평가하는 것.

컴퓨터 시스템 이용법(CAFM 시스템)

데이타베이스, CAD의 동향, CAFM 시스템의 사례등이 있다

서비스　Service

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획에 근거해, 시설 이용자의 업무 및 생활의 편리성을 향상시키기 (위해)때문에, 각종 서비스(업무 지원 서비스, 생활 지원 서비스)의 계획과 실시를 관리하는 것.

재무 목표

퍼실리티의 재무 관리이기 때문에, 시설 운영비, 시설 관계 자산, 시설 관계 설비투자에 대해 정하는 목표.

사업별 전략

경영전략 가운데, 개개의 제품이나 서비스등의 사업별의 전략

자산 가격

대차대조표에 기재되는 장부 가격, 공시 가격, 노선가격 등 과세의 기초가 되는 과세 가격, 부동산 감정사에 의한 감정가격이 있다.

자산평가법

토지·건물등의 부동산 자산에 대해, 자산 가격의 종류(장부 가격, 과세 가격, 감정가격), 또 감정가격의 산정법으로서 자산 거래 사례 비교법, 원가법, 수익환원법등이 있다.

시설 운영비

시설 임차료, 관리비(수도 광열비, 청소등의 서비스비, 보수비 등), 감가상각비, 제세 등, 시설 운영에 관련되는 모든 경비

시설 운영비 평가법

시설 운영비의 일원적 파악, 대매상비를 기초로 한 평가 수법, 목표의 설정방식, FM전략 시책에 전개하는 수법 등.

시설 규모 분석법

시설 규모의 결정 요인, 조직 변동에의 대응, FM의 시점에서의 오피스의 스페이스 분류, 엘리베이터 대수나 회의실 수량을 결정하는 기능 규모 분석법, 면적 규모 분석법(바닥 면적 산정법, 바닥 면적 분석법, 바닥 면적 계획법) 등.

시설 진단

건물, 설비등의 수선이나 개수의 계획을 하기 위한(해), 열화나 손상의 정도를 조사해 분석하는 것.

시설 성능 평가법

평가법의 예로서 JAST94(JFMA　Assesment　Method　of　Task‘94)등이 있다

시설 임대차

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획에 의거해, 최적인 시설 이용을 도모해 경영에 공헌하기 위해(때문에), 시설의 임대차의 계획을 입안해, 실시하는 것

시설 이용자

시설의 입주자, 외래 이용자의 총칭. 입주자에게는 경영자, 직원, 파트타이머등이 모두 포함된다. FM유저라고도 한다. FM서비스 제공자(FM써플라이어), 오너(빌 경영자등)에 대한 말.

실시 설계

프로젝트 관리에 대해, 시공을 수반하는 물건에 대해 기본계획을 기초로, 적산이나 공사를 위해서(때문에) 행해지는 설계.

실태 파악

프로젝트 관리에 대해, 요구 조건이나 여조건을 작성하는 것에 즈음해, 퍼실리티의 품질·재무·공급면 (으)로부터 현상을 조사해, 개선점을 분명히 하는 것

실내 공간 장비

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획에 의거해, 사람이 일하는 실내를 쾌적, 한편 기능적으로 효율적으로 하기 위한(해), 실내 공간의 내장과 가구, 일상 생활 용품의 조달의 계획을 입안해, 실시하는 것.

집무 공간 평가법

직장 계획법, 직장 평가법 등. 평가법의 예로서 오피스의 실내 환경평가법 (POEM-O)(이)가 있다.

수익환원법

자산평가법의 하나. 시설 관계 자산을 임대하는 것으로써 예상되는 장래의 순수익을 현재 가치에 되돌려 주어 수익 가격을 요구하는 수법.

수익성 지표(법)(PI) Profitability　Index(method)

투자 평가법의 하나. 투자액의 현재 가치에 대해서, 그 투자에 의해 얻을 수 있는 매년의 캐쉬 플로우(cash flow) 의 현재 가치의 비율 PI를 요구해 PI의 높은 안을 상위로 하는 수법. 현재 가치를 요구하려면 , 그 투자에 대한다 필요 이익율을 할인율로서 이용한다. 수익관지수법이라고도 한다.

손익분기점　(BEP) Break　Even　Point

수익과 비용이 동일해져 손익이 제로가 되는 매상고. 비용을 회수하기 위해서 필요한 매상고를 나타낸다.

알맹이 현재 가치(법)(NPV) Net　Present　Value(method)

투자 평가법의 하나. 투자액에 의해 얻을 수 있는 매년의 캐쉬 플로우(cash flow)의 현재 가치의 합계로부터, 투자액의 현재 가치의 합계를 공제해 NPV를 요구해 NPV의 큰 안을 상위로 하는 수법.

현재 가치를 요구하려면 , 그 투자에 대할 필요 이익율을 할인율로서 이용한다.

초기적 FM

FM진전 단계의 제1 단계. 퍼실리티의 현상 유지, 시설별의 운영비 관리, 수급 계획을 실시한다.

정보화 시설 장비

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획 및 정보화 계획에 의거해, 정보 시스템에 대응한 시설의 최적화를 도모하기 (위해)때문에, 시설 장비의 계획을 입안해, 실시하는 것.

스탁킹　Stacking

건물 전체를 대상으로 하는 직장 계획. 각부문의 필요 면적을 건물의 각층에 대해서 할당하는 것. 버티컬 지역설정계획

생활 지원 서비스

시설 이용자의 생활을 지원하는 서비스. 식사, 끽다, 판매, 탁아, 피트니스, 현금수불 등.

시큐러티　Security

인명, 자산, 정보통신을 위협하는 화재, 지진, 수해, 불법 행위, 기기 고장등의 리스크에 대해, 방화, 방재, 방범을 위한 물리적, 기술적 대책을 강의(강구)하는 것에 의해 얻을 수 있는 안전한 상태.

설계 조건

프로젝트 관리에 대해 FM부문이 가리키는 요구 조건이나 여조건을 기초로, 설계자, 컨설턴트 등, FM서비스 담당자가 정리하는 설계를 위한 조건.

선진적 FM

FM진전 단계의 제4 단계. FM품질관리 체제의 확립, PDCA 사이클 중(안)에서 평가를 실시한다. 조직으로서는 프라핏 센터의 역할을은 더한다.

전략·계획

FM표준 업무에 대해, 경영전략과 FM이념을 기초로 FM전략과 중장기 실행 계획을 책정하는 프로세스를 「전략·계획」이라고 한다.

손익 계산서　(P/L) Profit　and　Loss　Statements

1 회계 기간중의 기업의 경영 성적을 분명히 하기 위한, 총수입이익과 총비용을 대조해 가리킨 계산서

대규모 개수(리뉴얼) Renewal

시설의 운용 관리 단계에 있어, 몸체 이외의 내장이나 설비가 기능적·물리적으로 노후화 했을 때, 프로젝트로서 실시하는 대규모 개수 공사를 말한다.

대차대조표　(B/S) Balance　Sheet

일정 시점에 있어서의 기업의 재정상태를 분명히 하기 위해서(때문에) 작성된다. 한편에 부채와 자본, 한편에 자산을 나타내 양자를 대조시킨 겉(표).

건물 건설

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획에 근거해, 적절한 시설 환경을 확보하기 위해(때문에), 건물의 건설 프로젝트의 계획을 입안해, 실시하는 것.

다변량해석

이용자 만족도 조사의 회답등으로, 다수의 변량을 가지는 데이터를 통계적으로 처리하는 수법.

요금 백　Churge　Back

부문마다의 채산성을 명확하게 하기 위한(해), 해당하는 시설 운영비를 각부문에 대체하고(부과) 하는 것.

이전률　Churn　Rate

조직 변동의 크기의 지표. 전체의 직원수에 대해 연간으로 이동한 직원수의 비율. 또 전체 면적에 대해 이동한 직원의 점유 면적의 비율, 혹은 기기의 이동이나 건물의 개수에 관련한다 면접의 비율을 말하는 경우도 있다.

중장기 실행 계획

FM표준 업무에 대해, 경영전략 및 FM전략을 구현화하기 위해(때문에), 중장기 및 단년도의 전퍼실리티의 수급 계획, 시설 종합 계획, 재무 예산을 책정해, 실행 관리하는 것.

델피 방법

전문가로부터의 회답을 기초로 미래 예측을 실시하는 앙케이트 수법의 하나.

투하자본 이익율(법)(ROI) Return　On　Investment(method)

투자 평가법의 하나. 투자액에 대한 매년의 캐쉬 플로우(cash flow)의 비율 ROI를 요구해 ROI의 높은 안을 상위로 하는 수법.

통괄적 FM

FM진전 단계의 3 단계. 전사적인 퍼실리티 표준의 도입, 시설 운영비 관리, 수급 계획을 실시한다. 조직으로서는 cost center의 역할을 완수한다.

투자 평가법

FM관계 투자(토지나 건물에의 투자)의 평가법으로서 알맹이 현재 가치법(NPV)도와로서 내부 이익율법(IRR), 투하자본 이익율법(ROI), 회수기간법(Payback　Period　Method)를 조합해 이용하는 수법등이 있다.

내부 이익율(법)(IRR) Internal　Rate　of　Return(method)/Internal　Return　Ratio(method)

투자 평가법의 하나. 투자액에 의해 얻을 수 있는 매년의 캐쉬 플로우(cash flow)의 현재 가치의 합계와 투자액의 현재 가치의 합계가 동일해지는 것 같은(즉 NPV=0) 할인율을 요구해 자본 조달에 대할 필요 이익율 (최저 수익율. 허들 레이트)와 비교해 안을 평가하는 수법. 내부 수익율법이라고도 한다.

입주 후 평가　(POE) Post　Occupancy　Evaluation

사용 상태에 있는 퍼실리티를 평가하기 위해(때문에), 앙케이트에 의한 이용자 만족도 조사를 실시하는 것. 또 공도리에는, 시설의 물리적인 환경 측정이나 현상 조사등을 아울러 실시해, 전문가에 의한 종합적인 평가나 개선 제안을 실시하는 것.

허들 레이트　Hurdle　Rate

각종 표준의 하나로서 작성하는 재무 평가 표준 속에서, 허들 레이트로서 시설에의 투자의 가부에 대한 판단 기준을 정해 둔다.

바리어 프리　Barrier　Free

고령자, 장애자등이 원활히 이용할 수 있도록(듯이), 퍼실리티의 장해를 제외해, 환경을 정비한 상태.

한사람당 면적

워크 스페이스의 넓이에 대한 지표이며, 이용자의 만족도나 퍼실리티 코스트와의 관계가 깊다. 수치(시설 면적/이용자수)의 각 항의 산출 근거를 명시할 필요가 있다. →시설 규모 분석법

평가

FM표준 업무에 대해, 전략·계획, 프로젝트 관리, 운영 유지의 각 프로세스로 행해진다 퍼실리티에 관한 평가를 정리해 「평가」라고 한다. 평가는, 품질 목표, 재무 목표, 공급 목표에 대해서 행해진다.

표준의 종류

FM에서는 프로젝트 관리와 운영 유지의 평가 마실 수 있는이나 로서 퍼실리티 표준, 면적 표준, 운용 표준, 서비스 표준, 재무 표준, 조달 표준, 위탁 표준등을 작성한다. →기준과 표준

품질 목표

퍼실리티의 품질관리이기 때문에, 품격성, 쾌적성, 생산성, 적합성, 신뢰성에 대해 정하는 목표

퍼실리티　Facility

기업·단체등이 스스로 사용하는 전시설(토지, 건물, 설비) 및 이용하는 사람의 환경 (집무 공간, 거주 공간)(을)를 포함 해 말한다. 일반적으로 말하는 「시설」이란 구별하고 있고 이용한다.

퍼실리티 매니지먼트　Facility　Management(FM라고 생략한다)

기업·단체등이 전시설 및 그 환경을 경영적 시점으로부터 종합적으로 기획·관리·활용하기 위한 경영관리 활동. 일반적으로 말하는 「시설 관리」란 구별해 이용한다.

퍼실리티 매니지먼트 표준 업무

FM의 생각과 목적, 목표 및 있어야 할 업무를 집계한 것. FM를 TQC 수법에 의해 프로세스화해, PDCA의 개념의 도입과 1차~3차까지의 업무의 기능 전개를 실시해 체계화했다. 기업이나 단체내의 FM＇er가 FM업무를, 조직내의 FM관련 부문이나 외부의 FM서비스 제공자의 협력을 얻어 수행하는 것을 기본으로 하고 있다.

퍼실리티 매니저　Facility　Manager

기업·단체 등에 둘 수 있는 퍼실리티 매니지먼트의 담당자

부과　→요금 백

부동산 감정법

거래 사례 비교법에 따르는 비교기준 가격, 원가법에 따르는 적산 가격, 수익환원법에 따르는 수익 가격의 시산 가격 (을)를 비교 검토한 위에 최종의 감정 평가액을 결정한다

부동산 자산평가법

대차대조표에 기재되는 장부 가격, 공시 가격·노선가격 등 과세의 기초가 되는 과세 가격, 부동산 감정사에 의한 감정가격에 의한 평가

부동산 취득

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획에 근거해, 최적인 시설 운영을 도모해 경영에 공헌하기 위해(때문에), 부동산의 취득, 확보, 처분의 계획을 입안해, 실시하는 것.

VDT 작업

PC 등 VDT(Video/Visual　Display　Terminal)를 이용하는 작업. 「VDT 노동성 잠정 기준」이 1988년에 제정되고 있다.

부분적 F

FM진전 단계의 제2 단계. 퍼실리티 표준이나 투자 평가의 도입, 사업부별의 수급 계획을 실시한다.

블로킹　Blocking

건물의 층을 대상으로 하는 직장 계획. 층에 할당할 수 있었던 각부문의 필요 면적을 기초로 지역설정계획을 하는 것. 플로어 지역설정계획

프로그래밍　Programming

시설의 설계 이전의 계획 단계에 있어, 시설에 대한 요구 조건이나 현상 파악의 결과를 정리해, 여조건 및 설계 조건으로 해 정리하는 작업.

프로젝트　Project

중장기 실행 계획에 근거해 실시되는, 부동산 취득, 시설 임대차, 건물 건설, 실내 공간 장비, 정보화 시설 장비, 유지 보전에 있어서의 대규모 개수등으로, 일정기간내의 완료하는 업무

프로젝트 관리

FM표준 업무에 대해, 중장기 실행 계획에 의거해, 부동산 취득, 시설 임대차, 건물 건설, 실내 공간 장비, 정보화 시설 장비, 유지 보전에 있어서의 대규모 개수의 실시를 관리하는 프로세스를 정리해 「프로젝트 관리」라고 한다.

프로젝트 완료 시평값

프로젝트의 완료시에, 요구 조건이나 설계 조건의 실현도 등 품질·공급면의 평가를 실시하는 것, 또 예산 실행이나 코스트 절감 상황 등 재무면의 평가를 실시하는 것. 평가 결과는, 운영 유지에 인계되는 것 외에 전략·계획의 프로세스에 피드백되어 표준류의 재검토 등에 반영된다

높은 관세의 존　Heavy－duty　Zone

정보화에 따라 OA·통신 기기가 대량으로 도입되는 경우에, 미리 설치 장소를 상정해, 설계용의 적재 하중을 크게 추측해 두는 스페이스

벤치 마킹　Benchmarking

자사의 방식, 프로세스, 수속, 서비스의 퍼포먼스를 같은 범주로 우수하는 기업에 비추어, 최선의 방법을 자사에 거두어 들이고 개선을 실시하는 방법

모듈　Module

건축물의 설계나 조립 때의 기본이 되는 치수 또는 그 치수 체계. 「 사이 결산 패널을 1.5 m모듀르로 설치한다」 등과 이용한다.

요구 조건

프로젝트 관리에 대해, 경영자, 유저, FM관련 부문으로부터 나오는 요구나, 표준, 현상 평가 결과를 기초로, FM부문에서 정리하는 퍼실리티의 품질·재무·공급면의 조건

급여조건

프로젝트 관리에 대해, 각부문의 요구 조건을 기초로 정리해, 물건 조사나 설계 등을 담당하는 FM서비스 제공자에 대해서 가리키는 조건

라이프 사이클 코스트　(LCC) Life　Cycle　Cost

시설의 생애(기획·설계로부터 건설, 운영 유지, 해체에 이를 때까지의 기간)에 필요와 산정되는 전비용

이용자 만족도 조사(법)

POE에 있어서의 이용자 만족도 조사의 실행 계획, 데이터의 수집·분석 등에 의한다.

레코드 매니지먼트　Record　Management

업무에 필요한 각종 데이터를, filing system나 데이타베이스로서 작성해, 유지 관리하는 것.

workability 평가

개개의 워크스테이션, 그룹 스테이션, 혹은 빌딩 전체를 대상으로, 직장으로서의 일하기 쉬움을 평가하는 것.

워크스테이션　Workstation

직장에 있어서의 개인이나 조직의 업무 특성에 적합하는 가구, 기기등을 조합했다 설비의 최소단위. 개인의 전용 집무 단위의 최소 스페이스에 담당한다

워크프레이스　Workplace

오피스에 있어서의 「일의 장소」와「생활의 장소」의 총칭이며, 집무 공간을 가리킨다. 스페이스의 기본 단위가 되는 워크스테이션이나 독실 오피스외, 업무 지원, 생활 지원, 교통을 위한 스페이스로 구성된다.

와이어 링　Wiring

정보, 통신, 전원용의 배선을 하는 것 및 계획, 관리. 유어에 와이어 매니지먼트.